Comprar um imóvel na planta é, para muitos brasileiros, a realização de um grande sonho ou um investimento promissor. No entanto, por envolver uma promessa futura e um alto valor, o processo exige uma cautela redobrada. Garantir a segurança jurídica e a solidez do negócio é o primeiro passo para evitar surpresas e prejuízos. Preparamos um guia completo com os 10 cuidados essenciais que você deve tomar antes de assinar o contrato.
1. PESQUISE A REPUTAÇÃO DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA
Este é o ponto de partida mais crítico. Você está confiando seu dinheiro e seu futuro a uma empresa.
- Histórico de Entregas: Pesquise obras já finalizadas. Elas foram entregues no prazo? Qual a qualidade dos acabamentos em relação ao que foi prometido?
- Saúde Financeira: Verifique a solidez financeira da construtora. Uma empresa com problemas pode ter dificuldade em finalizar o empreendimento.
- Reclamações: Consulte sites de defesa do consumidor (como o Reclame Aqui) e verifique o CNPJ nos sites dos Tribunais de Justiça para identificar processos judiciais relevantes.
2. VERIFIQUE A DOCUMENTAÇÃO LEGAL DO EMPREENDIMENTO ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA
A legalidade do projeto é inegociável. A incorporação precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde o imóvel está localizado.
- Registro da Incorporação: Exija a Matrícula atualizada do terreno. É nela que deve constar o Registro de Incorporação (RI). Sem o RI, o empreendimento é ilegal.
- Alvará de Construção: Verifique se a construtora possui o alvará de construção emitido pela Prefeitura.
- Certidões Negativas: Peça as certidões negativas de débito da construtora (fiscais, trabalhistas e federais).
3. ANALISE O MEMORIAL DESCRITIVO COM MÁXIMA ATENÇÃO
O Memorial Descritivo é o “manual de instruções” e a garantia do seu imóvel.
- O que é: É o documento técnico obrigatório que detalha exatamente o que será construído: dos tipos de materiais (marca do piso, metais, louças, tintas) à estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, e os equipamentos das áreas comuns.
- Sua Importância: Ele deve estar registrado em cartório e é parte integrante do seu contrato. Serve como prova caso a entrega não corresponda ao que foi prometido no stand de vendas.
4. ENTENDA O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA
Não assine nada com pressa. O contrato deve ser claro, objetivo e estar de acordo com o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Incorporações Imobiliárias.
- Prazo de Entrega e Cláusula de Tolerância: Verifique o prazo estipulado e a Cláusula de Tolerância (prazo máximo de 180 dias de atraso permitido pela Lei).
- Correção Monetária: Entenda qual índice será usado (o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção – é o padrão durante a obra, sendo substituído pelo IPCA ou IGPM após a entrega das chaves).
- Multas e Rescisão (Distrato): Saiba quais são as penalidades para a construtora em caso de atraso na obra e as regras para o distrato (desistência do comprador), especialmente a porcentagem de retenção permitida.
5. QUESTIONE SOBRE O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
O Patrimônio de Afetação é um regime opcional, mas que oferece maior segurança ao comprador.
- Segregação de Bens: Ao optar por ele, o terreno e o dinheiro dos compradores ficam separados do patrimônio geral da construtora, protegendo a obra de eventuais problemas financeiros da empresa em outros projetos.
- Retenção em Caso de Distrato: Se houver Patrimônio de Afetação, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos no caso de rescisão por iniciativa do comprador (sem Patrimônio de Afetação, a retenção máxima é de 25%).
6. CALCULE O CUSTO TOTAL DA TRANSAÇÃO DE COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA
O preço final vai além das parcelas mensais.
- Custos Extras: Inclua na sua previsão: taxas de corretagem, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), despesas com o registro da escritura no cartório, e os custos de mudança e decoração.
- Financiamento Bancário: Lembre-se que, na maioria dos casos, o financiamento de grande parte do valor só é liberado após a emissão do Habite-se.
7. VISITE O TERRENO E O APARTAMENTO DECORADO
O stand de vendas é um material promocional.
- O Local: Visite o terreno em diferentes horários para avaliar o trânsito, ruído, segurança e a vizinhança.
- O Decorado: Lembre-se que o decorado usa móveis e espelhos que podem maximizar a sensação de espaço. Compare as dimensões exatas da unidade no projeto com o que você vê. Atenção: móveis e decoração não estão inclusos!
8. AVALIE O PROJETO E A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Sua qualidade de vida futura está ligada ao projeto.
- Áreas Comuns: Verifique a lista de itens de lazer e comodidades. Elas serão entregues mobiliadas e equipadas, conforme o Memorial Descritivo?
- Minuta da Convenção: Leia a minuta da futura Convenção de Condomínio, que rege as regras de convivência, uso das áreas comuns e taxas.
9. MONITORE O ANDAMENTO DA OBRA
Mantenha-se informado sobre o cronograma.
- Acompanhamento: Construtoras sérias costumam disponibilizar fotos e relatórios de progresso.
- Vistorias: Consulte o contrato para saber quando você terá o direito de realizar vistorias oficiais no imóvel durante a fase de construção.
10. CONSULTE UM ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO
Contar com a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário é a melhor forma de garantir que todos os cuidados acima sejam tomados com rigor técnico. Este profissional fará a due diligence completa da construtora e do contrato, assegurando que seu sonho não se transforme em um pesadelo.
Bacharel em Ciências Jurídicas e Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas/SP. Pós Graduado em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. Vivência jurídica profissional desde 1999 inicialmente no Ministério Público do Estado de São Paulo (direitos difusos e coletivos) e posteriormente no Tribunal Regional do Trabalho da 15.ª Região (ações trabalhistas). Advogado e consultor.
